Simulateur de rentabilité locative : brut, net, net-net et cashflow
Avant de recommander un bien à un investisseur, l'agent doit être capable de simuler le rendement brut, net, net-net et le cashflow mensuel. Ce guide détaille les formules, la fiscalité LMNP et les pièges (vacance, DPE, charges) pour un conseil locatif crédible.
Rendement brut locatif
Le rendement brut est le calcul le plus simple — et le plus trompeur s'il est présenté seul :
Formule : Rendement brut (%) = (Loyer annuel hors charges / Prix d'acquisition total) × 100
Le prix d'acquisition total inclut : prix du bien, frais de notaire, frais d'agence acquéreur le cas échéant, travaux immédiats.
Exemple : studio 120 000 € + 10 000 € notaire = 130 000 €. Loyer 650 €/mois → 7 800 €/an. Rendement brut = 7 800 / 130 000 = 6,0 %.
En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux centre), le brut tourne souvent autour de 3-4 %. En province sur petites surfaces, 6-8 % reste observable — avec des risques de vacance et de travaux plus élevés.
Rendement net
Le rendement net déduit les charges non récupérables sur le locataire :
- taxe foncière (sauf récupération bail commercial) ;
- charges de copropriété non récupérables ;
- assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- frais de gestion locative (ou coût temps si auto-gestion) ;
- provision vacance locative (souvent 1 mois / 3 ans, soit ~3 %) ;
- entretien courant (petites réparations, remplacement équipements).
Formule : Rendement net (%) = (Loyer annuel − Charges annuelles) / Prix total × 100
Reprenons l'exemple : charges 1 800 €/an → revenu net 6 000 € → rendement net = 6 000 / 130 000 = 4,6 %.
Rendement net-net (après impôt)
Le net-net intègre la fiscalité. Deux grands régimes pour l'investisseur particulier en location nue :
- Revenus fonciers — micro-foncier (abattement 30 % si revenus < plafond) ou réel (déduction charges, intérêts, travaux).
- LMNP meublé — voir section suivante.
Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 % selon statut) s'appliquent sur le revenu imposable. Un TMI à 30 % transforme rapidement un net de 4,6 % en net-net proche de 3 %.
LMNP : micro-BIC vs régime réel
La location meublée non professionnelle (LMNP) attire les investisseurs pour :
- loyers souvent supérieurs au nu ;
- amortissement du bien en régime réel ;
- abattement micro-BIC si revenus modestes.
| Régime | Condition | Avantage | Limite |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC classique | Recettes < plafond (vérifier barème en vigueur) | Abattement 50 % forfaitaire | Pas de déduction charges réelles |
| Micro-BIC tourisme | Locations meublées tourisme classées | Abattement 71 % (sous conditions) | Statut et classement obligatoires |
| Régime réel | Option ou dépassement plafond | Charges, intérêts, amortissement | Comptabilité, expert-comptable |
En régime réel LMNP, l'amortissement peut créer un « déficit fiscal » apparent les premières années : cashflow négatif sur le papier mais neutralité fiscale. L'investisseur averti regarde le cashflow réel et la revente (plus-value, reprise amortissements).
Cashflow mensuel
Le cashflow répond à la question : « Combien ce bien me coûte ou me rapporte chaque mois une fois le crédit payé ? »
Formule simplifiée :
Cashflow = Loyers encaissés − Mensualité crédit − Charges − Impôt mensualisé − Provision vacance/travaux
Exemple avec crédit : achat 130 000 €, apport 20 000 €, emprunt 110 000 € sur 20 ans à 3,5 % → mensualité ~637 €. Loyer 650 €, charges nettes 150 €/mois, impôt lissé 80 € → cashflow ≈ −217 €/mois.
En zone tendue, un cashflow légèrement négatif reste courant : l'investisseur parie sur l'appréciation du capital et l'amortissement du crédit. Votre rôle : rendre ce pari explicite, pas le masquer derrière un brut flatteur.
DPE et travaux dans la simulation
Un logement F ou G impose :
- coût de rénovation énergétique (budget 20 000 à 80 000 € selon ampleur) ;
- risque de vacance si non louable (G depuis 2025) ;
- décote à la revente si travaux non faits.
Intégrez les travaux dans le prix total et simulez le loyer post-rénovation (meilleure classe = meilleure attractivité). Croisez avec les comparables DVF des biens rénovés du secteur pour valider le loyer cible.
Check-list avant de conseiller un investisseur
- Prix total acquisition (notaire inclus) ;
- Loyer marché (annonces + DVF implicite) ;
- Charges copropriété et taxe foncière ;
- Financement : apport, taux, durée, assurance ;
- Régime fiscal envisagé (orientation expert-comptable) ;
- DPE et calendrier travaux ;
- Vacance et gestion ;
- Scénario revente à 5-10 ans.
ImmoSignal fournit les comparables DVF et le DPE pour alimenter ces simulations ; le reste relève du dialogue client et de ses conseils patrimoniaux.
Simulez rentabilité et cashflow avec les data ImmoSignal.
Essai gratuit 1 moisQuestions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut et net ?
Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Le rendement net déduit charges non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion et vacance locative. Le net-net intègre en plus la fiscalité (IR, prélèvements sociaux ou impôt sociétés).
LMNP micro-BIC ou régime réel : que recommander ?
Le micro-BIC (abattement 50 % ou 71 % selon le type de location meublée) convient aux petits revenus locatifs sans charges lourdes. Le réel est pertinent si les charges (intérêts, travaux, amortissement) dépassent l'abattement. Orientez vers un expert-comptable pour trancher.
Faut-il inclure le DPE dans le calcul de rentabilité ?
Oui. Un logement F ou G implique travaux obligatoires, risque de vacance si non louable, et décote à la revente. Intégrez le coût des travaux et les aides (MaPrimeRénov') dans le cashflow sur 5 à 10 ans.
Qu'est-ce qu'un cashflow positif ?
C'est lorsque les loyers encaissés couvrent mensuellement crédit, charges et impôts avec un surplus. En zone tendue, le cashflow est souvent neutre ou légèrement négatif : l'investisseur mise sur la plus-value et l'amortissement du crédit.