Passoires thermiques : ce que prévoit la loi Relance logement en 2026

Le projet de loi Relance logement porté par Sébastien Lecornu et Vincent Jeanbrun (ministre du Logement) vise à accélérer la rénovation de quelque 700 000 logements classés F ou G. Pour l'agent immobilier, c'est un changement de paradigme : le DPE n'est plus un simple document du dossier de diagnostic technique, mais un levier de négociation, de conseil et de différenciation.

Contexte et objectifs du projet Relance logement

La France compte plusieurs millions de logements énergivores, dont une part significative classée F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ces « passoires thermiques » concentrent des factures élevées pour les occupants, une forte empreinte carbone et, depuis 2025, des restrictions croissantes à la mise en location.

Le projet de loi Relance logement, annoncé sous l'impulsion du Premier ministre Sébastien Lecornu et du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, entend accélérer la rénovation sans attendre les échéances réglementaires déjà programmées. L'ambition affichée : traiter en priorité les cas les plus graves — environ 700 000 logements — en imposant des engagements de travaux chiffrés et suivis.

Pour l'agent immobilier, l'enjeu n'est pas seulement réglementaire. C'est aussi commercial : les vendeurs de passoires thermiques ont besoin d'un interlocuteur capable d'expliquer sans dramatiser, de quantifier la décote et de proposer un plan d'action crédible. Les acquéreurs, de leur côté, comparent systématiquement le prix affiché au coût des travaux et au calendrier des interdictions locatives.

Les 700 000 logements F et G dans le viseur

Le gouvernement estime qu'environ 700 000 logements sont aujourd'hui classés F ou G, soit les deux pires classes de l'échelle A à G. Ce chiffre recoupe :

• des immeubles anciens mal isolés, souvent en copropriété ;
• des maisons individuelles avec chauffage obsolète ;
• des logements déjà interdits à la location depuis 2025 si classés G (sauf dérogations très encadrées).

Ces biens ne disparaissent pas du marché : ils se transforment. Une partie part en rénovation lourde, une autre en vente avec décote, une fraction reste en vacance locative faute de travaux. L'agent qui maîtrise le DPE et les comparables DVF du secteur peut estimer cette décote avec plus de rigueur qu'un confrère qui se contente du prix au m² moyen du quartier.

Engagements de travaux : 3 ans pour le G, 5 ans pour le F

Le cœur du dispositif proposé repose sur une obligation d'engagement de travaux, distincte de la simple interdiction de louer :

• Logements classés G : engagement sous 3 ans à réaliser des travaux permettant de sortir de la classe G (objectif minimal : classe F, idéalement mieux).
• Logements classés F : engagement sous 5 ans, avec un calendrier adapté à l'ampleur des travaux.

Le projet prévoit des mécanismes de contrôle et des sanctions en cas de non-respect : amendes, inscription sur des registres, voire interdiction de remettre le bien en location. Les modalités exactes (montant des sanctions, articulation avec MaPrimeRénov' et les CEE) dépendent du texte final.

Calendrier des interdictions de location

Même en l'absence du projet Relance logement, un calendrier d'interdictions progressives est déjà connu des professionnels :

1. 2025 : interdiction de louer les logements classés G ;
2. 2028 : extension aux logements classés F ;
3. 2034 : extension aux logements classés E.

Le projet Relance logement vise à anticiper ces échéances en obligeant les propriétaires les plus énergivores à agir plus tôt. Pour un investisseur locatif, la date d'interdiction est un paramètre aussi important que le loyer potentiel : un bien F en zone tendue peut encore rapporter jusqu'en 2028, mais le budget travaux doit être amorti sur cette période restreinte.

Impact concret pour les agents immobiliers

Les conséquences opérationnelles sont multiples :

Mandats vente

Un logement F ou G se vend, mais rarement au même prix qu'un équivalent en classe C ou D. Intégrez systématiquement :

• le DPE et son étiquette dans l'annonce (obligation légale) ;
• une fourchette de travaux (isolation, changement de chauffage, ventilation) ;
• les aides mobilisables : MaPrimeRénov', certificats d'économie d'énergie (CEE), éco-prêt à taux zéro ;
• la décote observée sur les comparables DVF du secteur pour les biens énergivores.

Mandats location

Un G ne se loue plus légalement. Un F reste louable jusqu'en 2028, mais le bailleur doit anticiper les travaux. Refusez les mandats où le propriétaire refuse d'afficher le DPE ou minimise sciemment la classe : c'est un risque juridique pour vous et une source de contentieux pour le bailleur.

Estimation et argumentaire

Votre crédibilité repose sur la data. Croisez DVF (prix vendus), DPE (classe énergétique) et délai de vente du secteur. Un outil comme ImmoSignal permet d'objectiver la décote plutôt que de la « ressentir ».

Que dire aux vendeurs et aux bailleurs

Au vendeur propriétaire occupant : « Votre bien est classé [X]. Voici ce que les acheteurs comparables ont payé pour des biens similaires avec le même DPE, et voici ce qu'ils ont payé pour des biens rénovés. Un devis RGE vous permettra de montrer un plan de travaux crédible et d'élargir le pool d'acheteurs. »

Au bailleur investisseur : « En classe F, vous pouvez encore louer jusqu'en 2028, mais il faut budgétiser les travaux dès maintenant. En classe G, la location est interdite : soit vous rénovez, soit vous vendez. Voici l'impact sur votre rendement net. »

Au vendeur qui refuse les travaux : « Nous pouvons positionner le bien en vente « à rénover » avec une fourchette de prix cohérente. Les délais seront plus longs et l'acheteur sera probablement un investisseur ou un marchand de biens. Voici la différence de prix net vendeur estimée. »

Stratégie commerciale : se positionner en conseiller de la rénovation

Les agents qui traitent le DPE comme une contrainte administrative perdent des mandats au profit de ceux qui le transforment en service :

• partenariats avec des entreprises RGE locales ;
• fiches travaux types par typologie (immeuble 1970, pavillon 1980, studio électrique) ;
• veille sur le projet de loi et communication transparente aux clients ;
• utilisation de comparables DVF filtrés par classe énergétique quand la data le permet.

La transition énergétique du parc immobilier est un mouvement de fond. Le projet Relance logement n'en est qu'une accélération. Anticiper, documenter et chiffrer : voilà ce que vos clients attendent en 2026.